Verba volant, scripta manent

Verba Volant, Scripta Manent

Ossia l’importanza di un accordo scritto.

Ripeto spesso ai miei clienti acquirenti, che comprare una casa, non è come comprare un paio di scarpe; non puoi renderla o lasciarla in una scatola senza usarla. Comprare una casa non è propriamente un colpo di testa, come comprare un paio di Jimmy Choo o una borsa costosa, non è permesso pentirsi dell’acquisto.

Per questo bisogna arrivare al rogito consapevoli e sicuri.

Detto da un agente immobiliare, suona un po’ strano; la prassi di molti miei colleghi è quella di “convincere” (oh, sì, si sono fatti anche seminari su come convincere il cliente) all’acquisto, perché lo scopo è riscuotere la mediazione.

Forse vado controcorrente, ma il mio scopo è quello di accordare due parti senza forzature, anche perché ho provato sulla mia pelle che la migliore pubblicità che posso ottenere, è quella del passaparola da parte di persone che si ritengono soddisfatte del servizio e di come sono state trattate, anche se non hanno portato a termine la trattativa.

Inoltre, sto nel mezzo, sono un “MEDIATORE”, ossia devo curare gli interessi di chi vende e di chi compra, altrimenti sarei un “VENDITORE”, un banale rappresentante con un bel portafoglio immobiliare.

Detto questo però, ritengo non sia possibile portare avanti una trattativa senza porre dei punti fermi che impegnino consapevolmente le due parti, l’acquirente e il venditore.

Ecco perché, una volta avuta la certezza del desiderio di acquistare, propongo sempre la stipula di un preliminare di compravendita contenente gli elementi essenziali: oggetto, prezzo e  modalità di pagamento, contraenti e tutte quelle notizie e dati che chiariscono la posizione di ogni elemento.

Il preliminare di compravendita, più articolato e vincolante della semplice proposta di acquisto, si differenzia da questa per l’approfondimento dei dati, del tutto lineari (salvo sorprese dell’ultimo minuto) con quelli finali del rogito; detto in parole povere, quando si firma un preliminare, se redatto da un tecnico scrupoloso, il contenuto sarà del tutto simile al contratto definitivo.

La proposta di acquisto invece, è vincolante per la sola parte acquirente almeno fino all’accettazione.

Mi piace la casa, propongo irrevocabilmente di acquistarla al prezzo X, mi impegno con un assegno e attendo quella settimana o due che il o i venditori decidano di accettare la mia proposta; dal momento in cui firmano l’accettazione l’impegno diventa vincolante per entrambe le parti.

Di solito, se il compratore deve accedere ad un mutuo, dopo la proposta di acquisto si stipula un preliminare di compravendita, che permette alla banca un margine di tempo idoneo ad istruire la pratica di mutuo, di solito un paio di mesi se non sorgono intoppi.

Sia la proposta di acquisto, che il preliminare di compravendita, richiedono il versamento di una somma a garanzia; questa somma è determinata da un accordo dalle parti, può essere minima o ingente; quello che va preso in considerazione è che si tratta (salvo diverso accordo) di una caparra confirmatoria; cosa significa? che dovrebbe essere una somma messa a disposizione da entrambe le parti, ed il primo che si tira indietro senza giusta causa, perde la sua parte. Ecco perché si dice che se il venditore si tira indietro deve “raddoppiare la caparra”.

Per convenienza, viene versata solo dall’acquirente e viene dichiarata “caparra confirmatoria e parte integrante del prezzo”, nel senso che verrà decurtata dalla cifra finale da versare. Nel caso di richiesta di un mutuo, può essere deciso di subordinare l’acquisto alla sua erogazione, quindi viene concesso all’acquirente di rientrare in possesso della caparra nel caso non gli sia garantito l’accesso al mutuo;

Sarei felice di vivere ancora in quel periodo in cui una semplice stretta di mano sanciva un accordo e l’onore impediva di infrangerlo; purtroppo (o per fortuna) quei tempi sono passati, adesso ci sono strumenti di tutela maggiori che rispondono a specifiche esigenze di garanzia. Ecco perché si stipulano gli accordi; sono manifestazione di intenti, punti fermi messi consapevolmente a garanzia degli impegni assunti.

Differenza tra proposta di acquisto e preliminare di vendita